Р Р (5) 修理费(确定要有理由);Р (6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);Р (7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费(要说明：如出租人供应，要扣除)。Р 3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售本钱-销售费用-营业税及附加-治理费-财务费用-商业利润。Р (二)收益期限(特殊留意)考试用书Р 1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);Р 2、房屋晚于土地，商定不行续期，取土地剩余使用年限;Р 3、房屋晚于土地，未商定不行续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);Р 4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。Р (三)酬劳率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;Р 1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;Р 2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。Р (四)依据过去和现在的状况，推断说明净收益流将来各期的变动状况属于：Р 1、每年根本固定不变V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];РРР Р Р 2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;Р 3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};Р 4、其他有规章的变动状况V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。Р 再选用和列出相应的酬劳资本化公式计算。
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