《房地产金融》期中作业

每月付款额:3516877×0.007468=26264元现值法查表计算贷款余额:查表法,查“月复利表”之8%,27年期“年金现值因素”132.576786第3年末贷款余额:26264×132.576786=3481997某一房地产项目第一年年初投入12,000,000元,第一年年末即收入2,000,000元,第二年末有收入3,000,000元,第三年到第四年年末都有4,000,000元的收入。以4年为期评估:(1)不考虑资金的时间价值,分析项目的可行性。(5分)(2)考虑资金的时间价值,贴现率8%,用净现值法(NPV)计算,分析项目的可行性。(最后结果保留整数)(25分)答:(1)不考虑资金的时间价值    CF=200,000+300000+400,000×2-1,200,000=118,000元>0不考虑资金的时间价值,该项目运营4年有118,000的净现金流入,项目可行。(2)考虑项目资金的货币时间价值,以8%贴现率,查年复利表之“现值因素”第1-4年末的贴现系数分别为:0.925926,0.857339,0.793832,0.73503计算该项目前4年的净现值NPVNPV=前4年收入的贴现值总和-第1年年初投资额NPV=200,000´(1+8%)-1+300,000×(1+8%)-2+400,000×(1+8%)-3+400,000×(1+8%)-4-1,300,000=200,000×0.925926+300,000×0.857339+400,000×0.793832+400,000×0.73503-1,200,000=185,185.2+257201.7+317,532.8+294,012-1,300,000=-246068.3<0因为净现值(NPV)<0,说明在8%的贴现率水平下该项目4年内运营收入的贴现值小于该项目期初投资额,说明项目亏损,该项目不可行。