是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。4.2价格策略定价政策正确与否直接影响企业的销量与利润,也是房地产营销组合最为敏感一项。4.2.1房地产价格的构成因素房地产价格的构成因素是确定房产价格的依据,房地产价格因素有以下十部分构成:(1)土地征用及拆迁补偿费;(2)地质勘察与设计费用;(3)三通一平费用和地下工程开发费用;(4)房屋建筑安装工程费;(5)公共配套设施费;(6)基础设施建设费;(7)管理费;(8)利息支出;(9)税金;(l0)利润。4.2.2房地产价格形成特点目前国内房地产价格太高,主要是由于各项行政收费太高太多所造成的。政府费用收的越高开发商的成本就越高,开发商又想赚取更多的利润,自认而然房价就高。正确运用定价策略还应了解房地产价格的形成特点:(1)房地产价格受自然条件的影响很大;(2)制约房地产价格的不确定因素多,且价格变异性大,价格形式灵活;(3)价格地区性强;(4)价值实现时间长、形式多。正因为房地产价格有这些特点,所以研究与制定房地产价格不能简单照搬一般商品的定价方法,而应注意到房地产产品的特殊性。4.2.3房地产定价方法房地产定价方法主要有三种:(l)成本加成定价法。将产品的成本加上预期利润。成本加成定价虽较简单,仍要考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理价格;(2)竞争价格定价法。主要依据相近产品或附近区域竞争状况而定,在竞争激烈时,若条件相当的两工地,定价不能高于竞争对手。能比竞争对手推出价格较高的房地产,通常为信誉良好的公司、建材较高级或具有独特设计的产品;(3)加权定价法。房地产的定价,通常采用市价比较法,分析每平方米单价的合理价位,再根据面积、座向、视野、楼层、结构、材料等予以不同的定价。这三种方法每个都有利有弊,而
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