以及估价实务的情况,收益法估价的操作步骤可以归并为以下4个步骤进行:Р(1)搜集并确认与估价对象有关的未来预期收入和费用的数据资料;(2)估算估价对象的未来净收益;(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数;(4)选用适宜的收益法计算公式计算收益价格;Р2.3 成本法Р2.3.1 成本法概念Р成本法是指在估价时点以假设重新建造(开发)待估房地产所需要耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。在房地产评估中,不论是重置还是重建,其价格都为重置成本,而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中,我们通用的是更新重置成本。Р成本法适用于房地产市场发育不成熟,可比交易实例不多,无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。Р2.3.2 成本法估价基本公式Р成本法最基本的公式可表示为:P = L + C – DР式中:P——待估房地产在估价时点的价格, L——待估房地产在估价时点的土地价格, C——建筑在估价时点的重新建造成本, D——建筑在估价时点的减价修正额,又可称为累计折旧Р对于不同情况下的房地产,成本法基本公式有不同的表示:Р(1)旧房地产估价的成本法基本公式:Р旧房地产价格=房地重新建造完全价值-建筑物折旧Р或:旧房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧Р上述公式中,必要时还要扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在旧有建筑物情况下,成本法估价的基本公式为:旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧Р(2)新建房地产估价的成本法基本公式:Р新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
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