住宅范畴,但在进行估价时,应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度,给予适当的折扣。Р(2)高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅,包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化;建筑面积较大;装修、设施和设备高档化,较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备;户外环境要求高;服务标准高,管理系统完善,往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大,其工程造价和市场售价均较高。Р(3)简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售价(扣除地价)一般较低。Р2.按市场化程度划分: Р(1)社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则,为保障居民必要的居住水平,以优惠的税费和价格向居民提供的住宅,如为中、低收入者提供的住宅。Р(2)市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房,单位和个人在市场上购买的住宅商品房,以及其他以市场价格交易的各类住宅。Р(二)住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为:户(居住单元)、住宅单元、住宅楼、居住小区等。Р1.居住户。居住户可以是独立的,独院独栋的,也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。Р2.住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要,常将一幢住宅分为几个标准段,并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小,多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。Р3.住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成,并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。Р4.居住小区。居住小区是由多栋住宅(低层、多层、中高层和高层)为主体构成,并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物,应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
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