楼由多户或多个居住单元构成,并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。Р4.居住小区。居住小区是由多栋住宅(低层、多层、中高层和高层)为主体构成,并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物,应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。Р(三)住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策,住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格,由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成;后者由成本价格与不完全成本价格构成。Р(四)住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素,除了一般政治、经济、政策等因素之外,主要有以下一些因素:(1)建筑结构、类型和等级;(2)装修;(3)设施与设备;(4)质量;(5)朝向;(6)楼层;(7)地段;(8)环境;(9)住宅楼的公用面积数;(10)交易时间;(11)交易情况。Р为了更加科学合理地对住宅进行评估,应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析,确定价值增减数额或价值增减率标准,以便于比较修正。Р(五)居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格,三者在估价作业上有较明显的差异。Р1.新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。Р估价刚刚建成或在建的居住房地产,由于各项成本资料容易收集确定,所以首先采用成本法进行整体估价;同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料,并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。Р2.评估旧有居住房地产,一种方式是对土地和房屋分别估价,合并计算。其中,地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估,房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估,再对两种方式的评估结果进行分析,综合得出最终结论。
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