前交地。交付的土地应具备的条件在实际出让中也有差异,既有生地出让,也有熟地出让,熟地出让中土地的开发程度也不一样,有“三通”、“七通”、“九通”之别。一般来说,净地和熟地出让可以缩短开发建设周期,尽快建成项目。因此,有条件的地区基本上都是完成拆迁安置和基础设施配套后,再实施出让,这也是国家政策倡导的,但也不排除现状出让的情况。因此, Р 2008年文本明确土地交付的时间和交付时应达到的土地条件,均由双方当事人明确约定。Р 出让土地年期起算:莫要错算“良机”Р 土地属于不动产,建设用地使用权是一种物权,这一物权的行使时间从何时起算,十分重要。一种观点认为土地出让年限应自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算;另一种观点认为土地出让年限应自土地出让成交之日起算。Р 这两种观点都是错误的。因为,土地出让成交时,受让方并未实际占有标的,而自出让方将土地交付给受让方,受让方就已开始实际占有、使用该土地,但受让方自交清土地出让金、办理土地登记、领取国有土地使用证之日起,方取得法定土地使用权。若按照土地出让成交之日起算,无形中缩短了受让方实际使用年限。如果按照发证之日起算,容易产生受让方故意不领取或若干年后再领取土地使用证以达到延长实际土地使用年期目的的现象。因此,2008年文本中明确规定:出让年期按合同约定的交付土地之日起算;原划拨(承租)国有建设用地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。Р 出让合同中的定金:视不同出让方式而约定Р 定金是一种货币担保形式。担保法规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的法律效力表现在两个方面:一是债务人履行债务后,定金应当抵作价款或收回;二是在发生违约的情况下,接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。同时,担保法规定,定金的比例不能超过合同金额的20%,如果超过20%,超过的部分不能起到担保作用,只能算作是预付款。
全文预览
