评估中采用基准地价系数修正法、成本逼近法及剩余法进行评估。РA、基准地价系数修正法Р计算公式为:Р宗地价格=基准地价×开发程度修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×(1±∑综合因素修正系数)РB、成本逼近法Р计算公式为:Р宗地价格=土地取得费+土地开发费用+有关税费+利息+利润+土地增值收益РC、剩余法Р剩余法又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等到费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为:Р地价= 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费Р2、收益法Р收益法,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。Р收益法可以采用自由现金流折现法。Р根据被评估单位现时资产状况,考虑行业状况以及市场前景等因素,预测被评估单位未来有效期限内的收益情况,然后按照一定的折现率将其折算为现值,即为采用收益法所确定的经营性资产评估值,然后加上应用其他方法评估确定的溢余资产及非经营性资产评估值,得到被评估单位整体资产的评估值,然后减去有息负债价值,即为股东全部权益价值。公式如下:Р股东全部权益价值=企业价值-有息负债价值Р企业价值=企业自由现金流现值+溢余资产+非经营性资产Р企业现金流现值计算公式如下:Р式中:P—企业自由现金流现值;РRi—第i年的企业现金流;Р r—折现率;Р n—收益折现期限。Р企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销+财务费用-资本性支出-营运资金增加额Р=营业收入-营业成本-营业税金及附加+其它业务利润-期间费用+投资收益-所得税+折旧及摊销+财务费用-资本性支出-营运资金增加额Р在预测营业收入时,要考虑各类经营业务在经营收入的比重及增长情况,以完整、合理地反映被评估单位的收入来源和收入预期。
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