有效毛收入﹣运营费用Р净运营收益的最大化是业主最关心的问题,也是考察物业管理企业Р的物业管理工作成功与否的主要方面Р第二节:现值与现值计算Р1、资金时间价值的大小,取决于3方面的因素(投资利润率、通货膨胀率、风险因素)Р2、单利计息:Fn=P(1+i×n) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息,计息周期为“年” n和i要对应,i为月,n即为月;i为年,n即为年。Р[板书]Р文中加粗部分文字Р[启导]Р3、复利计息:Fn=P(1+ i ) n。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息Р第三节:设备更新中的经济分析Р1.设备更新的原因:设备更新源于设备磨损,设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗,分为有形磨损、无形磨损Р2.设备更新特点分析: 4点Р1)设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命Р设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命Р2)设备更新分析只考虑未来发生的现金流量,更新旧设备会产生沉没成本。Р沉没成本=旧设备账面价值(原值减折旧累计)—当前市场价值(残值)Р3) 只比较设备的费用Р4) 设备更新分析以费用年值法为主Р第四节:房地产投资财务评价指标Р1.房地产投资的收益或总回报,包括投资回报(报酬)和投资回收(资本的回收)。Р2.房地产投资分析的目的:考察房地产投资项目的Р盈利能力和清偿能力Р3.现金回报率:房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率Р现金回报率=(现金报酬/初始权益资本)×100%Р投资回报率:房地产置业投过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率Р 投资回报率=(年净收益/初始权益资本)×100%Р5.偿债备付率:对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2 Р6.资产负债率= (负债合计/资产合计)*100% Р房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地Р产开发公司的资产负债率一般较高
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