发商要想市场招商成功,又想以理想的租金水平对应的售价销售商铺,前期一定要给予市场一定的培育期,放低招商门槛,给予商户一定的免租期,以吸引商户进场。Р市场培育期的长短,一般是根据市场可能需要培育的时间和招商时商户愿意承受最短的租期来确定,市场培育期不宜过短,一般是3-5年。Р◆返租销售,经营权、产权剥离Р 经营户购买自己承租的商铺可以不用返租销售。Р经营户购买了其他经营户承租的商铺和投资者购买经营户承租的商铺就一定要返租销售,因为商铺已经租给了其他经营户,商铺购买者不能剥夺承租商户经营的权利,再者,对于投资者,他不懂经营,他看中的是投资回报,较低的租金回报他不愿意买,由于在市场培育期间,开发商给予商户在租金和租期方面的承诺,若不返租销售将无法履行针对商户的承诺,市场培育期间的租金风险投资者也不愿意承担。Р◆售价参照租金制订Р 商铺的价值主要是通过租金来体现,不管是经营户还是投资者,都会通过租金来推算自己愿意承受的售价。根据调查了解,经营户能接受商铺的售价一般是8-10年的租金,投资者能接受的投资回报率一般是8%。即,假定我们的商铺一层租金为30元/平方米.月,二层租金为10元/平方米.月,平均租金为20元/平方米.月,按8%年投资回报率计算,我们商铺的价格将为:3000元/平方米;按8-10年租金计算为1920-2400元/平方米。Р投资回报模型Р基本收益(每年10%)+额外收益分红(每年0.5%~1%) ;Р前三年租金返还抵扣首付;Р基本收益分红:投资客户与开发商签订为期8年的承租协议,开发商以每年10%的收益分红,作为投资回报,返给客户。Р前三年租金:在签定售房合同时即在首付中一次性抵扣;Р后五年租金:第四年时开发商将第四、第五年的租金以现金形式一次性返给客户,第六年时将最后三年的租金一次性返给客户。Р注:额外收益分红视市场经营状况而定,租金返现起算时间为交房后第三个月。
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