底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况(是否设有大堂)、住户情况(出租户情况)、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。1.2房地产产权的确认评估应明确确认房地产的一切权利关系,核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。(1)所有权的确认主要是查对产权证明。对于土地,主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地;对于房屋,主要是区分房改房、商品房(安置房)、经济适用房、限价房、私房(或个人所有)和单位用房等产权,同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。(2)用益权的确认主要是查对房地产的使用与经营收益权利,包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。(3)担保物权的确认担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件,如抵押权。1.3与房地产财务状况的核对对厂房或工区等多栋建筑物的评估,应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对,主要是核实房地产的原始价值、净值;使用过程扩建、改建、修缮的追加值;地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等,作为估价结果的对照,注意价值差异的分析,保证估价结果的客观。1.4现场勘察的程序和记录现场勘察的主要程序和记录包括:1、进行现场访谈、形成现场访谈记录;2、进行现场照相,获取影像资料;3、进行现场观察实物状况、区域环境,形成现场勘察记录表;4、进行房地产市场、租金市场、交易案例调查,形成市场分析结论和案例调查表。为避免现场勘察时遗漏调查内容,提高现场勘察工作效率,应事先针对不同类型的房地产和评估目的制作相应的现场勘察表,在现场勘察时再按该表进行调查及填写勘察结果。现场勘察表应包含评估对象、坐落位置、勘察结果、勘察评估人员和委托方带看人员、勘察时间等。另外还应尽量要求委托人和被勘察房地产业主等当事人在现场勘察记录上签字或盖章确认。
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