397 737.50 -地价×8%- 1 975 469 -地价× l5%- 3 704 004.38 -地价×5% (1+5%+ 8%+ 15%)地价= 44 625 600 - 23 2951 625 -1 397 737.50 -1 975 469 -3 704 004.38 地价= 14 252 764.12/1.28 = 11 134 971.97 (元) 4.【正确答案】根据综合分析,应采用收益还原法: (1)计算房地出租年收入,这里取当地同类建筑的客观租金收入= 30× 400 × 12= 144 000 (元) (2)计算房地出租的年总费用①税金: 20× 400 =8 000 (元) ②管理费: 144 000 ×4%= 5 760 (元) ③维修费: 1 500 × 400 ×2%= l2 000 (元) ④保险费: 1 500 × 400 × 0.2 %= 1 200 (元) ⑤年折旧费: l 500 /( 50-1)× 400 = 12 245 (元) 这里计算年折旧费所取残值率为零,因为到土地使用权 50年期满,建筑物并未达到经济耐用年限即被国家无偿收回,所以土地使用者势必在 49年中将建筑物折旧完。合计:年出租总费用为①+②+③+④+⑤= 39 205 (元) (3)计算房屋出租年收益房屋现值=房屋重置-折旧费= 1 500 × 400 -12 245 ×3 = 563 265 (元) 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率= 563 265 ×6%= 33 795.9 (元) (4)计算土地年收益 144 000 - 39 205 - 33 795.9 = 70 999.1 (元) (5)计算土地价格地价= A/r× [1-1/( 1+r) n] = 70 999.1 /5%× [1-1/( 1+5%) 46] =1 269 468.63 (元)
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