照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 39号令发布后,一些媒体报道,39号令实施后,开发商拿地必须一次缴清全部出让金,而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定:土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。 2000 年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)明确规定,出让金支付方式由出让人与受让人双方约定,既可以约定一次性付清,也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付,受让方就分期付款,约定一次支付的,就一次性付清。但是,不管是一次性支付还是分期支付,都必须在缴清该宗地的全部出让金后,才可以拿到土地使用权证,未缴清就不能拿证,也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说,开发商拿地可以按合同约定分期付款,但不可以分期拿证。另外,必须明确的是,根据土地管理相关法律,凡是土地出让,必须以宗地为单位,即按宗地拟定出让方案,按宗地组织出让,按宗地签订出让合同,按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地, 分割发放土地使用证。因此,无论是 11号令还是 39号令,在出让金缴纳和发证上,都是对现行土地管理法律政策的再次明确,而非对法律的突破。 39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对 11号令进行了发展和完善,并不是针对市场调控出台的新政策,但从客观上讲, 39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制,包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定,有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等,有助于宏观调控政策的落实。
全文预览
