规划; c、商铺/商业街管理模式; d、物业服务部位置设置及其他功能配置:如垃圾中转站、小区公共厕所等。 2.2.1.4 组织架构与职责 a、组织架构:如属于大区服务部管理的,需要注明与大区之间的关系及人员配置; b、岗位分布:保安、管业和清洁岗位分布图及管家、工程岗位工作量介绍; c、特色服务人员岗位分布。 2.2.1.5 管理规划前期介入工作手册 10 a、人员的筹备与项目发展的配合:前期筹备阶段—物业管理备案阶段—销售配合阶段—物业接管阶段—业主收楼阶段—常规化管理阶段(需列明每个的阶段的时间节点); b、前期管理配套的需求:物业管理用房的使用标准及功能要求、工程备件备料、后勤基地的要求等。 2.2.1.6 管理成本预算和服务费建议 a、物业管理成本测算: ①人员费用:工资,附加 14% 员工节假日加班费及带薪年假工资,附加 11% 作为员工奖励及年终奖金,附加 42.62% 或42.67% 作为员工保险及福利,员工制服,员工餐费; ②行政办公费:办公室水电费,通讯费用,文具用品,差旅交通费,员工洗衣费,业务招待费及会务费,杂项(包括公共关系等其它费用); ③绿化费:植物/绿化外判养护费; ④保洁/消杀费:外判保洁费用; ⑤公用水电费:公共区域路灯及泛光照明,公用区域公共水费; ⑥共用设备、设施日常运作、维护(小修)及保养费:电梯系统, 消防系统,监控系统,对讲系统,供电系统,供水系统, 空调系统,公共维修材料; ⑦保险(包括公用地方):财产一切险,公众责任险,雇员忠诚险,现金险,机器损坏险; ⑧综合费用:保安费用,财务费用,社区活动费,资产折旧等; ⑨管理酬金⑩法定税费 b、管理费建议:根据项目定位、物业服务定位及同区域同档次楼盘收取管理费比较,物业管理收入和费用支出相对平衡、略有盈余的原则,给出合理的管理费收费建议; c、根据管理费成本和收费建议测算收支损益情况。
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