率建筑面积Р 房产税率初始投入从支付第一笔土地费始计,包括土地费、建安成本。Р 所得税率租金收入运营1-10年的基准租金及增长倍数,第11-20年租金水平0增长,与第10年持平。Р 折现率停车广告等其他年收入运营1-10年的基准年收入及增长倍数,第11-20年收入水平0增长,与第10年持平。Р 折旧年限运营成本率运营1-10年的运营成本率,第11-20年与第10年持平,保持不变。Р 投资成本每年折旧初始投入总额(E4)/20 Р 运营年限注:租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份,如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。Р Р 过程数据项Р 商业资产回收值第20年商业物业的出售价值,计入第20年的当期现金净流量Р 收入小计租金收入+停车广告及其他年收入Р 房产税租金收入*房产税率Р 营业税: 收入小计*营业税率Р 营业成本及费用收入小计*运营成本率-房产税-营业税Р 所得税: [收入小计-营业成本及费用-房产税-营业税-折旧]*所得税率Р 税金房产税+营业税+所得税Р 支出小计初始投入+营业成本及费用+税金Р Р 结论数据项Р 当期现金净流量收入小计-支出小计+商业资产回收值(建设第1年至运营第20年) Р 当期净现值当期现金净流量按计租年份折现(建设第1年至运营第20年) Р 当期净收益收入小计-支出小计+初始投入(运营第1-20年) Р Р 考核指标项Р 留存物业价值运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值Р 留存物业投入初始投入总和Р 留存物业净收益留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28) Р 留存物业收益率留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27) Р 内部收益率(IRR) 根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算Р 动态投资回收期累计净现值为正的运营年份Р 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份
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