主要有两种:一种是以市场化资金运作为主、注重专业化细分及协作的“美国模式”;另一种是从融资、买地、建造再到招商、运营管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的商业地产的开发模式逐渐由香港模式向美国模式转变,成为中国商业地产圈的高温词汇,很多开发商对此趋之若鹜4、商业地产的运营模式一、商业地产简介转变5、商业地产运营挑战势:中国移动互联网发展快速,2014年中国互联网络中心调查报告显示,截至2014年6月,中国手机上网比例达到83%,首超传统PC上网比例(80.9%)。在移动互联网时代,消费者的购物行为发生了显著变化,直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯,商业地产也正在直接面临这种购物习惯转变的冲击。术:一是大力发展O2O,利用互联网引导顾客的线下消费需求;二是加强体验式产品,加深消费者体验,以与网上购物形成差异化竞争。目前较为常见的有几种:开通APP进行会员管理、自建电商平台、客户大数据管理、线下体验店等。其中:万达搭建电商平台,要求网上电商覆盖所有万达广场,定位于大会员、大数据,力图做到线上线下结合;银泰百货,通过门店WIFI精准定位个性化推荐,将线上会员数据与线下会员数据融会贯通。一、商业地产简介二、万科商业地产模式——轻资产,重运营三、商业地产财务指标解读——估值1、资本市场在收购商业地产时关注要点销售市场市场份额收益率2、退出估值公式=EBITDA*(25-30倍)意义:该指标反映资方对该项目的长期盈利信心,倍数越高,表明盈利前景越乐观,通常EBITDA在25倍至30倍EBITDA之间。EBITDAEBITDA——息税折旧及摊销前利润即:不包含利息、所得税、折旧和摊销前的利润。EBITDA=净利润+所得税+利息+折旧与摊销区别EBIT=净利润+所得税+利息三、商业地产财务指标解读——EBITDA三、商业地产财务指标解读——EBITDA
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