增值服务。物流园的盈利模式分类日本最著名的物流园区是东京的四大园区——葛西、阪桥、和平岛、足立。其盈利模式集中在利用土地价值和仓库租金方面。首先,政府以很低的价格将土地出租或者出售给行业协会,再由行业协会向成员私募资金;其次,政府促使银行向经营者长期提供低息或无息贷款;同时,政府通过加大基础设施投资、加快项目竣工等方式为投资者提高当地地价。通过这些举措,利用土地价值和仓库租金就成了日本物流园区投资者与经营者最主要的盈利方式,然而美中不足的是投资回报期较为漫长。德国采用的是“政府统筹规划,企业自主经营”的方式。政府在规划初期就将园区配套基础服务设施的建设列为重点投资项目,建立大型综合生活服务中心,提高园区整体服务水平,目的是凭借优良的服务为园区增值。德国在这种模式下得到了丰厚的收益,正是凭借优良的增值服务赢得了欧洲最成功的物流园区称号。德国不莱梅物流园区就是这种盈利模式的典范,投入产出比高达1:6,投资回报期较日本模式短。中国的物流园区发展还处于起步阶段,盈利模式比较单一,主要利用基础功能来盈利,而极少利用增值服务。但是由于政府扶持力度逐渐加大,加上行业的刚性需求,所以,中国的物流园区盈利模式主要集中在“基本的园区服务”、“集聚的规模效益”、“优惠的保税政策”三个方面。从开发性物业方面分析,国内物流园区的盈利模式分为三种:第一为全部销售,即园区建成后整体或分割全部销售;第二为全部持有,自己运营物流业务或出租经营;第三为部分销售,部分持有。物流园的盈利模式分类全部销售全部持有部分销售盈利模式有业内人士认为,对于开发性物流园区,持有比例控制在20%至30%,低线不要超过20%,高线也不要超过30%较合适。如此,可以尽快收回投资,减轻资金压力。同时,部分持有也是进行运营管理的基础。但从后期运营成优质物业及整体打包销售或上市的角度来考虑,上述观点有待考量。物流地产商盈利模式分析及案例
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