企通过债券融资,在资金成本上有比较大的下降。? (2)2017年,直接融资难度加大。货币政策收紧,监管政策趋严;债市走熊,发债成本上升;再融资受限,房企的直接融资难度明显增加了。房企融资需求回流到贷款和非标融资,同时也加大了境外融资力度。从上市房企的资金结构来看,2017年末以银行贷款为主,对以信托等配套融资的依赖度明显上升。? (3)2018年以来,银行信贷受到监管,非标发力的难度也比去年大了很多,但房企的债券市场融资有所改善,根据wind数据进行的初步统计,今年前4月,房企发债规模接近1900亿元,增长了1倍。Р资料来源:观研天下整理Р1.债券融资(Bonds)维持较高规模,低评级信用利差扩大:假定债券融资均用于房地产开发投资,债券融资规模占自筹资金比重波动较大,2013 年仅为 0.8%,2016 年占比 20.8%,房企发债的节奏受政策环境影响很大。具体来看,2014 年中政策转松,房企发债重启,2015 年下半年开始井喷,2016 年房企发债规模超过万亿,而随着政策面收紧,2017 年大降至 3386 亿,但仍是仅次于 2016、2015 年的水平,2018 年前 5 月房企发债规模依然较高,达 2043 亿,相比去年同期增 80%。从利率端来看,房企产业债整体信用利差自 2016 年末开始攀升,至 2018 年 6 月升至约 200BP,略低于 2014 年末 250BP 的高位,具体来看,AAA 级房企产业债信用利差近几年基本平稳,维持在50-110BP 之间,而 AA+及 AA 级信用利差 2018 年快速攀升,AA+级信用利差在 2015-2016 年与 AAA 级相近,2016 年末开始分化,AA 级信用利差接近 2014 年末高点,至 260BP,低评级信用利差明显扩大。Р资料来源:观研天下整理Р资料来源:观研天下整理Р以下介绍几种常见的房企融资渠道:
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