较大,四家公司三年平均占比达17.69%,招商地产2011年占比达27.05% ;?小结:房地产开发企业营业税、土地增值税及企业所得税税负较重,占销售收入比例非常高,且具有优先权,需在尽职调查及交易结构乃至后期的项目管理中对开发商的税务情况需高度关注。Р“招保万金”营业务业税金及附加及企业所得税占销售收入比重Р平均Р12Р11Р10Р招Р23.07%Р24.49%Р27.05%Р17.67%Р保Р16.31%Р17.10%Р16.54%Р15.28%Р万Р16.58%Р15.83%Р16.70%Р17.20%Р金Р14.81%Р13.22%Р15.35%Р15.87%Р平均Р17.69%Р17.66%Р18.91%Р16.51%Р关联企业借款利息扣除Р税务尽职调查风险提示Р税法规定?纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得税前扣除。Р风险提示?充分关注股东借款与注册资本金的比例,在计算企业的所得税及土地增值税时将超出比例的利息支出予以剔除;?若交易结构为股权投资或股权加债权的投资,通过合理的股权与债权的结构安排,降低企业所得税及土地增值税的负担。Р甲供料税务风险Р税务尽职调查风险提示Р定义?甲供料是指由房地产开发商提供的,交由施工方施工完成工程作业的原材料。Р税法规定?纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。Р风险提示?对于不符合规定的甲供料,若建筑方未提供合法有效的票据,则房地产开发商需按照建筑业的营业税税率补缴营业税,否则在计算土地增值税的扣除额时,该未补缴营业税的甲供料将不得扣除;?甲供料问题是房地产开发行业普遍存在的现象,在一些开发商中所占比重较大;?开发商较少补缴营业税;?甲供料问题对土地增值税的影响较大,该充分关注开发商的甲供料问题。
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