竞争激烈РPART 1 剖析/营销环境Р宏观市场分析Р竞品市场分析Р面积:㎡Р指标Р主流水平Р点评Р建筑高度Р100米以内Р目前扬州基本没有超高层写字楼,在建的除外Р建筑面积Р1-4万平米Р体量普遍中小型Р单层面积Р800-1500平米/层Р偏小的甲级写字楼平面Р标准层层高Р3.3-3.9米Р层高偏低,净高难以满足2.8米的舒适度标准Р产权单位面积划分Р主力面积50-150平米Р受客户购买力限制影响,面积划分较小Р大堂高度Р多为单层高度(少数2层通高、个别3层通高)Р普遍尺度局促,一枝独秀,高度达10米(3层通高)Р大堂面积Р多为300平米以内Р普遍狭小,多数仅满足出入基本功能,不能彰显写字楼品质及形象РPART 1 剖析/营销环境Р宏观市场分析Р竞品市场分析Р建筑指标偏中低,未出现超高层写字楼、体量中型,大堂普遍偏小。РPART 1 剖析/营销环境Р宏观市场分析Р竞品市场分析Р1万Р1、高档写字楼售价1万/平?2、市中心公寓售价8000元/平?3、高档写字楼售价:公寓售价≈1.25:1Р0.8万Р价值兑换能力——销售价格,均价1万/平米(2013年),价值兑现能力相对较高。Р1、写字楼均租金约为1.3元/平·天?2、公寓均租金月0.9元/天·平?3、高档写字楼租金:公寓租金≈1.44:1Р1.3元Р0.9元РPART 1 剖析/营销环境Р宏观市场分析Р竞品市场分析Р价值兑换能力——租金一般在1.0-1.6元/平·天,个别突破2元/平·天。Р近年高端专业写字楼出租率走高,侧面反应客户群体日渐增多,但同时被部分酒店写字楼分流。РPART 1 剖析/营销环境Р宏观市场分析Р竞品市场分析Р1、09年以前的中高档写字楼入驻情况不到60%,主要由于租金相对商住较贵。?2、09年以后中高端写字楼入驻率持续走高,主要因为由于外来企业增多、企业办公形象要求以及政策对住宅办公的管控。Р60%
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