房地产开发经营业务企业所得税处理办法

28《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》讲解第一章总则第二章收入的税务处理第三章成本费用扣除的税务第四章计税成本的核算第五章特定事项的税务第六章附则国家税务总局所得税管理司何道成2009.3.28《房地产开发企业所得税处理办法》讲解第一章总则一、国税31号文的出台背景?---房开企业所得税征管存在的主要问题○开发产品缺乏完工标准导致:开发产品不能及时结转成本预售收入不能及时转为实际收入从而导致:房地产开发企业不能依法及时申报缴纳企业所得税。4一、房开企业所得税征管存在的主要问题○伪造或高估成本多列预提费用---多预提配套设施建设费混淆成本对象界限---随意分配共同性成本开具假发票---假票假业务、假票真业务、真票假业务5一、房开企业所得税征管存在的主要问题○采取不正当手段转移利润利用不同企业之间税负不同、征管方式不同钻税收征管理漏洞。比如通过关联关系、核定征收等方式将利润转至施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环节。6一、房开企业所得税征管存在的主要问题○税收征管难度大税收制度不完善---导致查出问题没有处理依据地方政府干预过多---导致不能依法进行税收处罚7一、房开企业所得税征管存在的主要问题针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个文件:---2003年度下发了国税发[2003]83号文;---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文;---2009年度,总局将再次下发新的国税发[2009]31号文8二、新31号文的执行范围(一)包括内资和外资房地产开发企业(二)房地产开发企业以外其他企业从事的房地产开发经营业务9三、开发产品的完工标准○竣工证明已报房地产管理部门备案○开始投入使用○取得初始产权证明上述三个只要具备其中的一个条件,就应视为开发产品已完工10