,综合评价优劣,再做出选择,使商场地址的选择具有科学性。举例:WestEdmontonMall:低地价、免省营业税、低加拿大美元、格林尼治折扣(对加拿大以外的消费者有折扣)、大型娱乐场。香港新世界中心:太古蓝烟囱旧址:1970年:地价1.31亿元,1982年:mercialProperties1.3商业地产的潜在商业价值评估:对拟选开业的商业物业位置的未来商业发展潜力的分析与评价。-商业现值的评估;-未来商业价值的评估;-因应城市建设的发展及规划的变更。商业物业潜在价值的评估以下列4点为主:??(1)拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值? (2)是否靠近大型政府、企事业机构。? (3)未来商圈人口增加的速度、规模及其购买力提高度。? (4)是否有“集约效应”。mercialProperties1.4商业物业升值空间的决定因素:商业物业的价值:商业地产开发的服务对象是商业店铺,商业店铺经营的好坏决定了商业物业的价值,短、中、长期的运营状态,直接决定商业的价值。经营好的店铺保证了物业租金的稳定收益及租金上涨的可能性。商业物业运营状态主要取决于个因素:(1)业态的选择及定位(2)整体规划、管理水平(3)店铺的经营水平(4)主要取决于要有足够的消费购买力。mercialProperties1.4商业物业升值空间的决定因素:大型商业物业(购物中心),体现及提升商业物业的价值则需要专业水平很高的开发能力来实现:(1)准确的市场及商业定位;(2)合理的体量(3)专业的商业、建筑规划(4)优秀店铺的招商(5)科学统一的商业及物业管理。mercialProperties2.1市场调查的功能2.mercialProperties2.1市场调查的报告的功能:影响商业物业价值的常规因子包括商业环境、交通状况、人流量、商业物业可视性、物业形象、区域发展、商业物业规划形式和商业氛围等诸多因素:
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