着新的住房制度的建立,从旧体制中所释放的需求已经达到极限,但是已售公有住房二级市场的开放将会促进新的住房需求增长Р5. 传统消费习惯导致住房需求增长。传统观念认为房产是最持久的且可以传承的财产。在这种观念下,人们往往倾向于购房置业,宁买不租。追求住房的一步到位。而一个民族的消费习惯在短时间内是很难改变的,所以在传统习惯的作用下,我国住房需求被进一步扩大。Р不合理因素:?1.收入差距过大导致投资需求旺盛。收入差距扩大是造成房地产投资需求旺盛的重要原因。按照国际经验,当人均GDP从1000美元向3000美元迈进时,往往是产业结构剧烈调整、分配矛盾加剧的时期。收入差距的扩大使消费支出的增加幅度下降,更多收入被用来投资。而房地产作为一种良好的投资品种吸引大量社会剩余资金进入房地产市场。Р2.房地产开发模式存在缺陷。目前国内房地产开发模式基本可归纳如下:开发商筹措资金并通过招拍挂取得土地使用权、以在建工程或者土地使用权抵押向银行贷款、施工建房、(预)销售回笼资金(偿还贷款或者为下一轮开发融资)、进入下一个开发循环。同时,政府垄断土地一级市场,依靠土地出让收入进行城市基础设施建设,并通过市政基础设施的不断完善来提升区域内的土地价值,谋取更大的土地收入。Р在这种开发模式下,银行、房地产商、地方政府构成了牢固的相互依存的利益三角关系。地方政府要获取城市建设资金必须增加土地出让收入, 而土地出让收入的增加依赖于房地产开发规模的扩大(从而对土地有更大需求),而房地产开发规模的扩大又主要依赖于融资(主要是银行抵押贷款和预(租)售款)规模以及土地储备规模的增长,而融资的增长则依赖于房价的上涨。房价上涨可为开发商带来更多融资,银行债权保障更充分,也可以增加地方政府土地出让收入,因此,房价上涨是各方利益主体的内在要求,是维系这种房地产开发模式存在下去的原动力。正是在各方利益主体的推动下,房价不断上涨。
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