及它们衍生的各种权属关系。房地产的各种经济活动的实质就是其权属的运行过程。狭义的房地产实物形态(自然形态)经济形态⒉房地产存在的形态土地建筑物房地二、地产与房产的关系⒈地产⒉房产⒊两者关系⑴联系:不可分割性⑵区别①房离不开地, “空中楼阁”不存在②从价值形态来看,房价和地价密不可分③从房地产的权属来看,任何形式(买卖、租赁、抵押等)的房产交易,必然同时伴随着土地使用权的转移,即房产交易完成的同时,也完成了地产交易④从资金循环过程来看,二者也是紧密结合在一起的⑤从房地产经营管理来看,二者也是紧密结合的①地产可脱离房产而独立存在,而房产则无法脱离土地而单独存在②作为自然资源的土地,特别是生地、荒地是不用计提折旧的,而房屋则有折旧③地产的价格直接由地租规律支配,而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配三、房地产的特性主要包括房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性等三个方面。⒈房地产的自然特性区位的固定性使用的长期性单件性(异质性) 效用的多层次性土地面积总量的一定性和房地产的有限性房屋的使用价值具有效用上的多层次性,同时具备生存、享受和发展三个不同层次的内容。⒉房地产的经济特性⑴房地产经济价值的积累性和衰减性⑵房地产利用的递减性和合理集约性⑶房地产权利的可分割性与权益的流动性⑷房地产供给的稀缺性和经营的垄断性⑸房地产投资和消费的双重性⑹房地产的保值增值性房地产增值的原因: ①土地资源的有限性使土地供给不足是房地产增值的主因; ②有效需求增加,致使房地产供求矛盾加剧,从而引起房地产价格上升; ③通货膨胀的影响; ④外部经济环境条件的改善; ⑤对建筑物进行的投资改造等。⒊房地产的社会制度特性⑴房地产的财富性⑵房地产的社会稳定性⑶房地产产权的法律性四、房地产的分类⒈按房地产用途分类⒉按房地产实物形态分类⒊按房地产开发程度分类⒋按房地产权属关系分类⒌按房地产开发经营内容分类
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