断马路两边的人流的。经验来看单向3车道是比较好的选择。3)单个商铺的修正因素包括以下几个方面。3.1)商铺位置:既商铺在购物中心内部的区位特征。包括商铺的楼层、距离购物中心主出入口的位置,距离主力店主出入口的位置,距离电梯等人流主要动线点的位置等。但是对于不同类型的商铺来说,其影响程度是不同的。主力店的租金对位置不敏感,这就是为什么大部分主力店租户位于地下室一层和二层的原因。其主要原因是主力店作为消费者前往购物中心的主要目的,出行距离略微增加并不会影响消费。但是次主力店对楼层的影响因素较为敏感,楼层越高租金越低。对于非主力店,位于一层,临街,主步行街两侧,主力店主要出入口,电梯出口等有利位置都有支付溢价租金。3.2)规划业态类型:我们在选取可比实例过程中心,是把不同业态的租户作为异质租户来考量的,即使选择其他商圈的购物中心中同类业态的租户做可比实例也不会选用本购物中心不同业态的租户作为可比实例。这是因为在购物中心经营过程中是考虑了业态配比的,购物中心需要各种业态的租户来提供一站式消费的模式吸引客流。各种不同质的业态会在购物中心内部形成需求的外部性,既为了某个需求的客流会形成对其他类型店铺的潜在需求并转化为购买。在购物中心中认为最优秀的业态比例零售、娱乐、餐饮为5:3:2,并称之为黄金比例。各类业态能够承受的租金水平是不一样的,能够承受最高租金水平的是黄金首饰、服装、化妆品。3.3)商铺面积:如之前在描述购物中心经营特征的时候所描述的,商铺面积越大租金越低廉。其前提是同类业态的商铺相比较。第三部分、总结及应用本文通过研究购物中心的经验特点,提出了在使用市场法评估购物中心租金水平的思路以及修正因素的选取。通过市场法对租金水平的评估可以用于项目投资分析中对未建项目的收益预测。此外也可以用于购物中心进行经营性物业贷款时对收益率的评估。即使是对于整体购物中心中部分商铺也有借鉴的意义。
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