租赁资产租金评估方法

路Р以预期原理为基础,根据评估确定的某项租赁资产的评估价值P0?、租赁期满租赁资产的剩余价值Pn、折现系数r、租赁期间n,确定评估对象未来n年租期内每年的等额年净租金Pzj;再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格Prj。Р4、年租金价格的确定Р(1)等额年净租金的确定Р Р其中РPn= Po-(Po-P1×D)÷N×n(当N≤n时,Pn= P1×D)РPo—租赁资产评估净值,根据资产评估结果确定РPzj—租赁资产等额年净租金РPn—租赁期满租赁资产的剩余价值РP1—租赁资产的评估原值,根据资产评估结果确定РD—租赁资产的净残值率,根据资产类别,分别取1%—3%РR—折现率Рn—租赁期限РN—租赁资产的预计尚可使用年限Р(2)等额年租金P的确定Р以上公式是承租方另行承担相关税费的计算公式,若由出租方承担相关税费,则出租方收取的租金价格当中应包括出租行为应缴纳的相关税费。РP= Pzj/(1-K)Р其中:Р K—因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费,一般有营业税、城市维护建设税、教育费附加等约5.55%左右。Р5、房地产租金价格确定Р对房地产租金价格的评估,其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的,所不同的是一般不考虑净残值;对含税租金价格的确定,税费除5.55%的营业税及附加外,另需考虑房产税12%。Р6、注意事项Р(1)上述方法所确定的租金是按评估净值为基础,从侧面考虑了设备现况对租金价格的影响。Р(2)对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提,如相关税费由哪方承担的问题。Р(3)上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计算的,因此租赁报告中应体现相关前提假设,如“若在租赁期限内资产的市场价值发生显著变化,租金价格应根据同样方法进行适当调整”等事项。Р参考文献Р1、《租赁资产评估中租赁价格确定方法的探讨》邓跃进吴玉坤《中国资产评估》 2004年8月