为常见的为土地通过招拍挂程序出让后,政府自土地出让收益中拿出一部分支付给开发企业。另一种情况为合同收益不与招拍挂钩,在一级开发完成后,政府组织进行结算审计,审计完成后政府按审定的开发成本加固定收益率进行结算。在合同收益来源于土地出让收益的情况下,结算模式一般又分为两种:一种为成本加成模式,由政府规定或合同约定固定收益率;另一种为固定收益率+收益分成模式,合同约定固定收益率和未来土地出让收益的分成比例,当收益不能达到保底收益率时,由政府另行筹集资金补偿开发企业以达到保底收益率。土地开发企业在确认土地一级开发收入,应根据合同的具体约定采取不同的收入确认政策。在合同收益与该土地未来的出让收益无关的情况下,开发期内企业垫资、开发完成后政府按成本加固定收益进行结算的模式类似于BT项目的操作模式,可参照BT项目的收入确认方式,按完工百分比确认施工收入、按实际利率法确认资金利息收入。在合同约定结算资金来源于该土地未来的出让收益的情况下,由于我国目前土地一级市场受国家控制,不存在自由市场,土地能否出让及何时出让受取决于国家及当地政府决策。因此,无论采用哪种结算模式,在开发期内,土地一级开发的合同收益均具有较大的不确定性,不符合按完工百分比法确认收入的条件,应在相关经济利益流入能够可靠确定的情况下,才能确认收入。附:相关同行业上市公司的土地一级开发收入确认政策:华夏幸福:(3)土地整理收入在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等,在移交土地部门后在双方共同确认的基础上确认收入。铁岭新城:1.土地一级开发收入本公司土地一级开发收入,在与土地一级开发的相关经济利益能够流入企业,收入的金额能够可靠计量,按合同或协议约定的条件达到时,确认收入。云南城投:2)土地一级开发收入:对于土地一级开发收入,与土地一级开发相关的经济利益能够流入企业,收入的金额能够可靠地计量,按合同或协议约定的条件达到时,确认收入。
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