得土地储备贷款的权力。2007年之后,北京市主要采取“市、区联合储备”的模式,商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心,各区设有分中心,土地储备工作由市和区联合开展。区土地储备整理中心获得信贷资金后,作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作,一般均须成立一家融资平台公司专门负责相关土地一级开发。平台公司将生地变为熟地,便可通过“招拍挂”方式将土地投入市场,拍卖所得收入直属市财政[7]。在这一融资模式中,商业银行发放的土地储备贷款往往只是政府土地一级开发进行贷款融资的冰山一角,因政府还可以通过平台公司获得大量的银行贷款。可以说,目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场,不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来。从2009年开始,包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土地一级开发权,使一般企业无法介入。因而,企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益的机会,实际上是越来越少了。(五)征地、拆迁工作的风险 土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。相关单位、个人对征地、拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同,存在因方案设计不合理、或方案沟通程度不足,导致征地、拆迁周期不确定的风险。(六)市场风险 相对于二级开发,土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化,往往会对土地市场景气程度有一定影响,从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。 四、总结 尽管仍然存在着种种风险,但与房地产二级开发相比,土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高,并能通过与地方政府利益的捆绑,获得多项政策支持,从而大幅降低一级开发的市场风险。因而,在拥有相关政府资源的前提下,选择土地一级开发的收益分成模式,一般会给房地产企业带来较强的盈利能力,A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。
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