应过多或者房地产市场不景气时,土地出让价格过低甚至流标,都会影响土地一级开发商收回投资;另外,致力于土地一级市场拿地的企业会遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况,也将面临该幅土地出让价格太高而无法实现通过土地一级开发拿地的风险。(三)风险防范措施由于土地一级开发自身的特点,公司投资土地一级开发的法律及商业风险是不可避免的。但任何风险都具有一定的可控制性的,常见的风险防范措施如下:1、设立项目公司土地一级开发投资项目大、投入资金多,需要专门的机构在投资地进行长时间、持续性的具体操作。项目在具体操作过程中毕竟存在一定法律、政策及政府不诚信等现存或不可预知风险。因此,开发商设立专门的项目公司,由项目公司依法享有相应的合同权利,履行相应的义务、独立承担相应的法律责任,以降低该投资风险。2、由当地政府提供相应的法律性文件土地一级开发商要求当地政府提供相应的法规、规章及政策,或者提供相应的其他的法律性的政府文件,明确该土地一级开发的操作方式及该操作方式的合法性,确保该土地一级开发合同的合法性。3、由当地政府提供相应贷款土地一级开发商根据投资的需要以及相应投资资金风险的分析,确定需要贷款的数量。该贷款项目,应有政府出面协调并提供具有相应还款能力的国有企业做该笔贷款资金的担保,该类投资项目中,土地一级开发商投入较大的资金并存在较大合同风险的情况下,通过该担保贷款融资可以最大限度降低开发商的投资风险。4、通过补充协议的方式,约定特殊权利土地一级开发商可通过补充协议的方式,约定土地一级开发项目资金的回笼、利润的分配及在土地出让时保证公司土地使用权的获取办法等。5、由当地政府提供相应的优惠政策文件的文本优惠政策应明确该优惠政策的种类及土地一级开发商享有该优惠政策的时间节点及具体的范围等。上述相应的政策及相关的法律性的文件,需要政府或相关部门提供相应的纸质文本或其他具有证据效力的其他形式。
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