继续维持共有的关系,承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾,除此之外没有它意。比较而言,两种优先购买权的立法目的不同,共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要,必要性更强。 在司法实践中,承租人优先购买权的适用比较混乱,缺乏准确的规则。例如,出租人没有尊重承租人的优先购买权,承租人主张侵害了其优先购买权,有的法院保障承租人的优先购买权,判决出租人和第三人的买卖合同无效;有的法院判决继续买卖,承租人有优先购买权,有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。 司法解释在承租人优先购买权问题上做了统一的规定,可以归纳为五个规则: (一)承租人优先购买权的性质是债权 司法解释规定承租人优先购买权,确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同,效力有所差别,共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权,司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权,系债权,不具有对抗第三人的效力{13]。 (二)侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失 正因为承租人优先购买权的性质是债权,是优先缔约权,而不是物权性质的权利,因此,司法解释规定,出租人违反义务,侵害优先购买权的救济方式损害赔偿,而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的[2]。我认为,这个做法大体可行,是有道理的,就是因为承租人的优先购买权的效力较弱,与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此,不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。 怎样确定侵害承租人的优先购买权,解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”,就构成侵害优先购买权。 这个规定有一个问题值得斟酌,就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候,都不通知承租人,最后了不起就是赔偿损失而已。其后果,可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
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