间等,均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据作为测算基础。(三)物业服务费的测算物业服务费的测算,首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解,然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用。如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费项目时,应分别测算其子项目,如公共建筑及道路土建零修费、给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用,在完成各子项目测算的基础上,将子项目费用求和后即为所需“共用部位、共用设施设备运行维护费”。各项单项费用测算完毕进行加总,即为物业服务支出(成本)总额,加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后,即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。【案例】某项目可收费总建筑面积10万m2,经测算该项目全年各项费用如下:(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元(3)清洁卫生费 15万元(4)绿化养护费10万元(5)公共秩序维护费 10万元(6)办公费 5万元(7)固定资产折旧 2万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元合计120万元若采用酬金制方式,且约定物业管理酬金比例为10%,则该项目单位物业服务费标准为:120万元×(1+10%)÷10万m2÷12月=1.1元/m2若采用包干制方式,如该项目法定税费和利润约12万元,则该项目单位物业服务费标准为:(120万元+12万元)÷10万m2÷12月=1.1元/m2在物业服务费测算完毕后,可编制物业服务费核算表,以便提交建设单位或业主大会,核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时,在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。
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