合同。凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。《关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复》宁地税(流)发[1998]073号 你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解,目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种:第一种是土地使用权归房地产开发企业;第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式,工程所需全部建设资金均由建设单位提供,并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作,并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究,现批复如下: 一、凡土地使用权归房地产开发企业的,无论房地产开发企业与建设单位如何结算,其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用,按“销售不动产”税目征收营业税。二、凡土地使用权归建设单位的,对房地产开发企业提供的代建业务,其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用,按“服务业”税目征收营业税综合以上政策,代建营业税政策普遍执行中的关键点是:房地产企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件:1、以委托方的名义办理立项及相关手续;2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移;3、与委托方签订委托代建合同;4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。凡不符合上述条件的代建行为,对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。如属于建造房屋应按“建筑业”缴纳营业税及附加税费、所得税、印花税等。 另外,由于房地产企业在开发项目过程中的复杂性,具体判断纳税义务发生时间及操作,还应根据具体情况进行判断。
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