外突破创新业态设计的战略思维,将体验经济,文化产业大胆与项目嫁接,比如引入娱乐产业国际性品牌大型豪华歌舞秀等;挖掘市场潜在需求,拓展业态内涵,方可化风险为收益。(2)通过“设计方案的市场化”以避免建筑设计与商业规划割裂,即建筑师的概念设计方案必须提供给市场专家或商业策划、运营专家甚至重要商户,由他们提出基于市场角度的修改建议,这一阶段,三方之间的沟通交流必须经过几次循环,才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。这是很多做商业地产的开发商不重视但又十分重要的环节,无数案例都证明了它的必要性。(3)在容积率问题上重点分析三个层面,一是业态的合理性,二是产品的可实现性,三是经济的可盈利性。营销部门对业态的合理性负责,设计部门对产品的可实现性负责,成本部门对可盈利性负责。(4)购物中心,我们需要考虑鹿城广场次要主力店和名品的组合,国际一线名品面积可能要控制在1-1.5万平方米,其他部分的定位需要考虑同样的顾客群。深圳中信广场就存在主力超市面积过大,同时超市消费人群与名品消费人群分隔的缺陷。我们给出业态模型作为参考,商业部分9万平方米,地上四层为6万平方米。表1鹿城广场名品购物中心业态表层数主要业态特色业态-1层精品超市5000㎡形成温州市进口食品最齐全的精品超市韩国日本青春时尚街区5600㎡礼品、食品等特色店餐饮咖啡厅和快餐KFC等业态组合1000㎡设置100㎡卫生间 1层国际名品为主1.40万㎡,靠近江滨西路一层引进名品咖啡和餐饮1000㎡ 2层女性品牌为主,国际二线和国内一线为主1.35万㎡配置SPA1000㎡艺术摄影中心200㎡法式特色咖啡厅300㎡女性休息室100㎡ 3层运动时尚商品8000㎡男装占5000㎡咖啡厅500㎡男性休息室100㎡,运动室1400㎡ 4层餐饮:知名品牌餐饮两家,其中一家以经营精品海鲜为主,另外一家经营温州特色为主,共计5000㎡
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