)完成开发的土地,由储备机构实施收储纳入土地储备库以备供应。无法按照约定条件完成开发的项目,通过控制该区县土地供应、降低企业开发利润等方式进行制?s。储备机构按照合同约定需要支付的资金,可以通过国有土地收益基金等资金解决,并报财政部门批准纳入预算。(3)成立土地储备开发投资基金进行支持。由财政出资,引入银行等社会资本成立土地储备开发投资基金,专项用于土地储备开发项目投入,包括通过股权注资国有专业公司提高其增信水平,用于项目转为政府购买服务模式过程中的清算资金,以及项目后续投入等。(4)政府相关部门出台支持政策。财政部门应出台将土地储备开发列入政府购买服务名录的相关政策,并对所需资金纳入预算进行支持。同时,金融监管部门出台政策支持银行等金融机构参与政府购买服务模式下的项目融资。(二)新模式影响分析(1)在项目管理方面。一是发挥市场作用,提高社会资本特别是金融机构参与土地储备开发积极性。二是进一步理顺政府权责利关系,激励其建立良性机制尽快完成项目开发,缩短项目开发周期,加快城市化进程。三是有利于降低项目开发成本,为预留建设用地、提高土地利用水平提供支撑。(2)在资金支持方面。通过建立投资基金和纳入储备程序,可以提高国有专业公司的自主融资能力。企业可以通过多种方式筹措资金,通过收益权设立质押担保并对资金进行封闭管理,降低融资成本。(3)在债务管理方面。一是将存量项目通过购买服务模式转由企业开发,存量债务一并转移,实现快速降低储备机构债务余额。二是通过政府购买服务将基于政府信用为主的储备机构融资转变为基于项目现金流为主的企业融资,不增加政府性债务,符合相关政策规定。本文在分析土地储备开发融资情况和所面临的形势、研究国内城建领域主流融资模式的基础上,提出了土地储备政府购买服务的新模式及相关建议,以期为顺利推进项目、提高土地集约节约利用水平提供路径。(作者单位:北京市土地整理储备中心)
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