理统计方法,初步划分土地级别,采用专家评议和实地调查方法最终确定土地级别界线,形成土地定级成果。在地价区段基准地价评估和土地级别更新的基础上,最终测算并确定级别基准地价,更新级别基准地价成果。基准地价更新实质上采用了由地价监测点地价测算地价区段基准地价,再由地价区段基准地价直接汇总形成级别基准地价地价的技术流程。Р以价定级更新基准地价的研究与实践表明,该技术路线与方法具有以下明显优势:(1)应用性强。新基准地价更新成果是以地价区段基准地价为核心的地价体系。由于地价区段范围面积小,因而反映其地价水平的地价区段基准地价在具体应用中更具有实际引导意义,特别是以地价区段基准地价为基础的宗地地价修正体系针对性强、易操作,同时级别基准地价仍具有宏观指导作用。(2)更新速度快。通过地价管理信息系统,实现地价监测点的地价动态监测,可进行地价区段基准地价和级别基准地价的及时更新并编制地价指数。基准地价的更新可以为半年一周期,甚至缩短为季度为一周期。能为社会和公众提供及时的地价水平和地价动态变化趋势信息,更好地发挥地价杠杆在土地市场中的调节作用。(3)成果具有延续性。通过对地价监测点的定期检查和对土地市场的跟踪调查,对基准地价空间数据库及时更新维护。对于市场交易频繁、地价变化大的地价区段可典型调查,及时进行数据更新;对于市场交易一般、地价变化不大的地价区段可全面调查,及时进行数据维护;对于没有发生交易的、地价没有变化的地价区段仅定期进行地价监测点数据的维护。这样成果具有延续性,数据能及时反映土地市场的变动。Р由于城市土地市场还处于发展之中,尚不完全成熟、规范,而且不同区域之间发展也不平衡,因此,地价评估方法发展与创新研究是一项持续性、系统性的课题。随着市场化进程发展的加快,由此带来的新问题、新矛盾需要在理论和实践中进行更为深入的探索研究。囿于学识水平,报告中不足之处敬请领导和同行专家批评指正。
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