估商业、工业、住宅等用地类型的基准地价;第二种是根据土地的质量,直接划分均质地域,以市场地价评估分类型用地的基准地价;第三种是根据影响不同类型土地质量的因素,划分分类型的土地级别,以市场地价评估分类型用地的基准地价。这三种方法的主要差别是在土地级别的划分方法上。第一种方法选用于土地市场不太发达,位于我国中、西部地区,而且城区规模不大的中小城镇。第二种方法适用于土地市场比较发达、市场经济发展较好的城镇。第三种方法适用于城区规模较大、经济也较发达的大城市。Р 自改革开放以来,虽然社会经济发展迅速,基础设施不断完善,加上对旧城区改造,新技术开发区的投资项目增加,促使了城区房地产发展,土地出让、转让、房地产买卖、租赁、入股经营、商品房开发等房地产交易的经济活动日益活跃,房地产交易价格逐步攀升。但是,雅安市地处我国西部,城镇经济与东部经济发达的城区有一定差距,房地产市场发育不充分,致使土地定级估价工作难度加大,时间相对较长。因此,针对雅安市的实际情况,经过深入分析研究,课题组确定出了一条科学、可行、符合城区实际情况的技术路线:即采用分类定级与基准地价评估相结合。Р 其技术路线是分析影响土地定级的自然、经济、社会等条件因素,组成专家小组运用特尔斐法,确定土地分类定级评价因素因子体系及因素因子的权重值;根据影响土地定级的因素因子的等级、类型、规模、范围、作用方式,采用定性与定量相结合的方法评定各因素因子对土地级别作用强度和空间变化规律,分析不同区位土地质量的差异和均质性,分别划分不同类型土地的级别,并以土地级差收益验证土地级别。根据城区房地产市场的地价资料,应用地价测算的原理和方法,计算各级别内不同用地类型的样点地价,以土地级别为基础,测算各级别的基准地价,同时测算商服用地路段价。分析影响宗地地价的因素,建立基准地价与宗地地价影响因素体系,测算宗地地价的修正系数,构成城镇完整的地价系统。
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