税务筹划Р 项目公司在开发项目竣工验收后,依据与购房者签订的商品房交易合同,接受购房者的检验,通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中,资产的风险和报酬已经转移,可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移,但由于此步骤时间跨度较长,从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里,所以业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。由于是项目公司,其存在的目的就是为完成项目的开发出售并获得利润,如果在项目竣工验收后,其未销售的开发产品在总可售面积的15%以内时,为了节约项目公司的管理成本可以将未销售的开发产品统一销售给集团公司内部的其他公司或者外部的资产管理公司。在进行土地增值税和企业所得税的清算后,将项目公司进行公司清算。依据《企业所得税暂行条例实施细则》第五十二条规定:纳税人清算时,应当以清算期间作为一个纳税年度,其清算终了后的清算所得,应按照规定缴纳企业所得税。即企业的清算年度,应划分为两个纳税年度。项目公司进行公司清算时需要注意清算开始的日期,企业的清算日期不同,对两个纳税年度应纳所得影响不同,企业可以通过合理调整正常经营所得和清算所得,来降低企业整体税负水平。Р 如果企业在清算年度有经营所得,预计清算为亏损状态,可尽量将清算支出提前支付,从而将清算日期推迟,利用税务政策来进行企业所得税的筹划,减少税负支出。另外需要关注的是,房地产公司企业所得税不是按照项目汇算清缴,而是按照年度汇算清缴的,在未完工期利润是按照收入的15%扣除期间费用、税金,抵补亏损后按照25%缴纳,这就要求项目公司在考虑上级费用控制预算的前提下筹划好期间费用尤其是销售费用,尽可能做到不交或少缴企业所得税;在完工年度结转损益的情况下,尽可能将地下车库等亏损的业态尽早结转,有效降低利润率,这就要求项目公司要尽可能早销售地下车库、夹层、小棚等业态,实行捆绑销售,不失为好的策略。
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