开发项目实际,增值率最好控制在 20%--50% 之间, 由于可以享受减免城建税及教育费附加, 故此项目税金暂只考虑 5% 的营业税。 X- ( Y+5%X )/( Y+5%X )> 20% X- ( Y+5%X )/( Y+5%X )≤ 50% 求解可知: 1.2766 < X/Y ≤ 1.6216 即贵公司为了控制各项目的土地增值税, 最好是将收入控制在扣除项目金额的 1.2766--1.6216 倍之间, 这样土地增值税税率才能保持在最低的 30%, 超过这个数值, 则税率会提高至 40% , 造成更高的税收负担。关于这一点,公司财务部门一定要按期进行必要的测算,以控制好整体税负。(二)成本费用的筹划(1 )费用的转化:费用或支出的形式不同,适用不同的税收政策,并会大大影响企业的税负。譬如,公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付,对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放, 营销人员的工资、奖金可转化为营业费用,通过包干形式进行薪酬激励,合理增加人工成本的税前扣除额度, 但应当注意对其个人所得税的代扣代缴问题。(2) 资金借贷法: 就是利用自己的关联公司( 最好是能享受税收优惠的公司或免税公司) 将资金拆借给房地产公司使用,由房地产公司支付资金占用费,由此来加大房产开发费用。(3) 资产租赁法: 就是由自己的关联公司( 同上) 将房产、车辆、办公楼租赁给房地产公司用, 并向其收取房屋租赁费、车辆租赁费,这样房产公司支付的租赁费就形成了它的开支,利润就转移到关联公司中,比较而言,整体税负还是降低的。(4 )业务招待费: 业务招待费必须是与开发经营业务有关,已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费, 能转化为其他费用项目列支的, 尽量不要列入业务招待费中, 因为按照新的所得税法规定: 业务招待费的扣除限额是其发生额的 60% ,且不能超过销售收入的 5‰;妥善处理
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