都有较高的容积率*兰州土地市场?观察整个2011年的兰州土地市场供应、成交可以发现,除了量价方面的特征外,还有以下几个特征十分值得关注。?第一,预申请地块数量众多。全年共有预申请地块12宗,总计30.27万平方米。其中4宗地块转为正式出让并成交。4宗地块土地面积总计15.06万平方米。预申请转化率33.3%。转化率不高。第二,挂牌成交占比巨大。2011年成交的10宗土地中,有8宗为挂牌成交,仅两宗为拍卖成交。报名竞标企业数量稀少是挂牌成交比例大幅增加的主要原因。第三,土地流标数量增多,流标后再次出让并成交地块同样数量较多。2011年全年,兰州一级市场住宅、商业、办公用地流标8宗,其中4宗土地流标后再次出让并以挂牌方式成交。对市场前景的担忧、政策规定配建保障房、公租房部分无偿返还、土地价格提高、一房一价备案审核、限购限价等因素,都是产生以上三个特征的重要原因。*兰州整体市场呈现共略大于求,价格也稳步上升,但随着调控的影响,上升的势头有所减缓商品住宅年度交易情况2008-2011年兰州市商品住宅供应成交量及成交均价走势图2008-2011年兰州市商品住宅供应成交量概况*商品住宅年度交易情况纵观近四年兰州房地产市场的供求量价走势可以发现,供应、成交量均在100㎡上下浮动。供应量水平略高,而成交量则一直处于100万㎡以下。2011年甚至缩减至80万㎡。如果综合对比近年来兰州市的人口增长和机动车保有量等经济参数,快速城市化背景下的供应、成交量停滞不前甚至倒退显得极不正常。寻找反常表现背后的原因,目前基本可以总结出两点:第一,土地资源相对稀缺和政策调控背景下的供应放量缓慢甚至阶段性停滞;第二,价格持续攀升后高位停滞。供应成交量与城市化发展间的巨大反差意味着市场机会。如果能够把握土地资源的获取、开发节奏,同时准确掌握市场脉搏,适当灵活化处理价格策略。兰州商品住宅市场所蕴藏的潜能依然巨大。
全文预览
