性失衡。首先从住宅户型面积配比看,大户型的供应量比较充沛,而小户型的住房明显不足,不论在市中心的白石新城、东郊的绿色家园还是西郊的万光希望家园推向市场的50-85m2左右的小户型都很走俏,短期内一抢而空。这充分说明低端消费市场蕴藏着一定的潜力。Р住房供给结构的调整在一定程度上缓解了供需矛盾,面积总价适中的中低价位住宅在未来的一段时间内仍是消费的主体,其市场容量仍在增大。房地产的特点决定了住房消费特征是本地化、大众化、中价位,这也是本市政府对住房消费引导、调空的目标。目前的烟台市场应在保证高端产品有效供给的前提下,合理调配和把握中低层市场的有效容量,定位产品的实效开发。Р1、烟台市住宅需求分析Р(1)人口分析Р烟台市总人口为646.72万人,人口出生率为5.72‰,人口自然增长率为负的1.70‰。其中非农业人口18.34万人,其中非农业人口99.19万人。Р•家庭户规模继续缩小。Р•老龄化进程加快,我市人口年龄结构发生了较大的变化,人口“老龄化”程度加深。据了解,国际上通常把65岁及以上人口占总人口的7%作为人口老龄化起点。按照这个标准和烟台市人口老龄化的程度,我市已进入“老年型”人口社会。Р•人口分布向城市边缘区扩散。中心区人口减少和边缘区人口增加的主要原因是烟台近年来大规模的市政建设、旧城改造。市政府的东迁使整个烟台的经济、文化中心都在向东部转移,东部发展的同时也带动了西部的兴起,整个市区的外延发展使中心区人口密度有了较大改观。Р•外来流动人口大增,其居住也相对集中。他们中从事经济活动的占七成,其中涉及到商品批发业(小商品、钟表眼镜、装饰材料)、制造业、水产业、美容美发业等。据统计,目前在烟台的温州人就有近5万余人,他们在烟台兴办企业5000余家,投资总额超过40亿元,吸纳2万人左右就业,他们认为烟台是一个发展中的城市,投资环境好,商机无限,可以提供较好的创业和生活空间。
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