的作用,选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所POP或内部各类高档杂志等。Р7、海口市别墅市场总体分析Р(1)、海南别墅市场趋向成熟Р海南别墅市场起步于80年代后期,发展一直较为缓慢,进入90年代初期,随着海南建省和房产业的迅速发展,在海南出现了大批花园别墅群,形成海南别墅市场的第一次浪潮,但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市Р场化程度较低,因而在93年宏观调控,银跟紧缩政策后跌入了谷底。Р直至1998年下半年,随着中国经济的持续、高速发展,岛外市场的兴起同时也带动了别墅市场的复苏。Р经过这几年的发展,海南的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成表明市场逐渐走向成熟。Р(2)、市场供应状况分析Р——供应量持续放大,但是放量有限。Р据统计,目前海口别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.8计算,则近2~3年内海口别墅市场的供应量将达到940万平方米,这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。但是由于国内房地产调控政策影响,对别墅用地的限制,导致别墅未来土地供应出现瓶颈,但是随着别墅市场的好转,以前的别墅项目开始逐渐上市。Р——区域分布以近郊为主Р目前绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中主要分布在海口湾及西海岸板块在售别墅项目总数占到了海口别墅供应量的70%以上。如下所示:Р——价格结构合理Р通过对在售别墅的总价进行分析发现,目前海口别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在200至300万的中高档别墅,占总供应量的17%;而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看,海口别墅市场的产品结构与海口市消费结构存在着结构性矛盾.
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