、提出更换经营管理公司。Р对策:1、评估业主委员会提出的整改意见,但仍不支持业主委员会参与经营决策与监管。Р2、在《委托经营管理协议》中明确委托期内不可因非不可抗力原因终止委托关系。Р5、客户关注委托期终止后的交房标准Р情况模拟:涉及到精装、软装的折旧与保修等问题Р对策:常规操作,《商品房买卖合同》内已明确交房标准,在交房期客户收房确认时,既已验收交房标准。时至委托关系终止后,业主回收房屋自住权时,房屋内的房屋结构部分可根据"两书"约定执行,卫生间等精装部分的质检与保修权益可在交房时以补充协议的方式明确约定。同期,沙发、桌椅等(可移动的)软装一并约定。Р三、期房销售中采用"售后返租"的方式将使开发商和购房者存在重复纳租赁税的情况Р由于业主收到开发商返还的租金,开发商将承租物业出租后又将产生租金收入,因此,根据国家有关税收政策,对开发商和购房者收到的租金都要缴纳租赁税。Р依据:Р根据财政部、国家税务总局财税号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税。Р以单套年租3.6万元为例计算各税额Р个人租赁计算:(1)营业税=3.6万*3%/2=540元(2)城建税=540*7%=37.8元Р(3)教育费附加=540*3%=16.2元(4)房产税=3.6万*4%=1440元合计:2034元Р单位租赁计算:(1)营业税=3.6万*5%=1800元(2)城建税=1800*7%=126元Р(3)教育费附加=1800*3%=54元(4)房产税=3.6万*12%=4320元合计:6300元Р例如,即如下图一:Р如上图所示,采用"售后返租"方式,开发商将承担租赁税,若不采用"售后返租"方式,直接由业主出租给承租经营方,则开发商不用支付以上租赁税费。因此,重复纳税,无疑使开发商得益减少。既租赁关系由三方变成两方如下图二:
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