筑物折旧Р2、求取土地的重新取得费用Р本例中土地的重新取得费用采用市场法求取,搜集了多宗与待估对象相类似的土地,从中选择了A.B.C三宗作为可比实例,具体情况和修正过程如下表所示。Р比较案例修正情况表Р项目Р可比实例AР可比实例BР可比实例CР成交价格Р(元/ m2)Р6000Р7000Р6500Р交易情况修正Р100/100Р98/100Р100/100Р交易日期修正Р110/100Р105/100Р101/100Р区域因素修正Р100/95Р100/100Р95/100Р个别因素修正Р105/100Р95/100Р100/90Р修正后价格Р(元/ m2)Р7295Р6843Р6930Р土地单价=(7295+6843+6930)/3=7023元/ m2Р土地总价=7023*3000=2107万元Р3、建筑物重置价格计算Р通过调查,在估价时点2010年5月,与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。所以估价对象的总重置价格为:Р估价对象的总重置价=3000*10000=3000万元Р4、建筑物折旧Р采用直线法求取折旧。根据有关规定,钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年,残值率为0,土地取得方式为行政划拨,无使用年限的限制,所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制,根据评估师到现场的观察判断,该建筑物的有效年龄为20年,剩余经济寿命为40年,因此建筑物的折旧总额为:Р估价对象的折旧总额=3000*20/60=1000万元Р评估师现场判断,该建筑物的成新度为七成新,与上述计算结果基本吻合。Р5、房地产价格计算Р待估房地产价格=2107+3000-1000=4107万元Р待估房地产单价=4107*10000/10000=4107元/ m2Р因此,某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元,单位建筑面积价格为4107元/ m2。
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