强度分区考虑因素的分析,近年来长沙市商业用地平均容积率及其他城市商业用地容积率上限基本集中在5.0~6.0之间,但长沙市管理技术规定对于商业用地强度值则相对较高。而本次强度分区商业用地强度上限值的确定思路为:降低一般地区商业用地强度,高强度商业用地开发则集中在本规定确定的高强度开发区域内。同时,参考近年来商业用地容积率情况及其他城市商业用地容积率上限值的确定情况,最终确定三类强度分区商业用地容积率上限值分别为:5.0、4.0及3.0。Р7、工业用地(M)容积率控制Р7.1 根据长沙市工业发展政策,按照长沙市工信委组织编制的《长沙市工业产业空间布局规划》(在编)的规划内容,长沙市工业发展提出集中化、园区化的布局原则,以利于发挥工业产业的集群效应,形成工业产业链。考虑到工业布局对于用地、交通、环境等条件的特定要求,《长沙市工业产业空间布局规划》(在编)中明确提出二环线范围以内禁止布局工业用地。Р7.2 根据对长沙市近年来工业用地报建容积率的抽样调查,工业用地的报建容积率基本集中在2.0以下,但是长沙市经开区和高新区工业用地报建容积率出现了5.0—7.0,甚至7.0以上的案例。经过调查分析,长沙市经开区和高新区属于我市成立较早的国家级开发区,其工业产业发展从工业产业生产逐步向产业总部、技术服务、工业生产的综合产业体系转型,因此用地容积率出现提高符合产业发展的趋势。但是,针对5.0以上容积率的工业用地建设项目的分析,项目建设包括办公、商业、研发、居住等功能,其建筑面积远远超过工业用地配套办公、商业和职工居住的控制要求,因此,本规定认为此类项目不应归入工业用地的范畴考虑,应按照用地分类标准列入对应的用地类型进行规划控制。Р7.3 考虑到长沙市工业产业发展的转型趋势,结合长沙市建设“两型社会”提出集约节约用地的要求,借鉴沿海城市工业发展中容积率控制的经验,适当提高各类工业用地的容积率。
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