元/平方米(110%)502)50年期土地总价964.9115,00014,473,650元/平方米例题2:2010年4月41.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积?2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为?7,覆盖率小于等于50%,土地使用年限?50年。2009年8月出售,求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。?设计建筑面积为?14000平方米,共14层,1~2层为商用房,共2000平方米,3~4层共12000平方米用于住宅。预计共需?2年时间完成(到?2011年8月),第一年投入?60%的总建筑费,第二年投入?40%的总建筑费。总建筑费1000万元,专业费为总建筑费的?6%,利润率为?20%,租售费用及税金综合为售楼价的?5%。假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼?4000元/平方米,住宅楼?2000元/平方米,折现率?10%。要求:(1)以评估基准日?2009年8月为时间点,计算总楼价;2)计算该时点的总建筑费;3)计算该时点的专业费;4)计算该时点的税费;5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位,取整)(提示公式:地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)分析:本题要求采用假设开发法进行低价的评估。假设开发法主要思路是将待估土地预期开放后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而确定待估土地价格的一种方法。其基本公式:地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用其中:1)楼价即土地开发建设后的转让价。2)建筑费为土地开发的具体产品的消耗成本,可根据评估时同类建筑物工程预决算及相关数据求得。3)专业费用是指测量、设计等专业技术费用。专业费=建筑费?×i(i为一定的百分率)(4)利息=(地价+建筑费+专业费)?×r(r为利息率)(5)利润=(地价+建筑费+专业费)?×P’(P’为正常利润率)
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