究和论述较少;鉴于此,笔者就此问题进行一些探讨,以期抛砖引玉。一、土地与地上建筑物的法律关系建筑物是房屋与其他地上定着物的统称,是指具有覆盖墙垣、足以挡蔽风雨,供人出入而具有经济上使用价值的物。[2]在研究土地与建筑物的关系之前,需要说明一点:虽然土地与建筑物的关系不等于土地与房屋或地产与房产的关系,[3]但根据上述定义可知房屋是典型的建筑物,因此本文暂将地上建筑物与地上的房屋不作区分,视为同一概念。要对地上建筑物进行处分,首先必须明确地上建筑物所有权的归属,即谁享有所有权和处分权。关于土地使用权与建筑物所有权的关系问题,我国学术界长期以来众说纷纭,概括起来主要存在两种观点:一种是房地一体观点,另一种是房地分离观点。房地一体观点支持房地一体观点的学者认为,从静态表现看,土地和房屋在物质存在状态上是自然联结在一起的,房产和地产虽然从价值形态上看是两种不同的财产,但由于其自身的固有特性;房地产法律关系的客体——房产、地产是紧密相连、不可分割的不动产;房产所有权和土地使用权是始终共同存在的,不存在有此权而无彼权的情形。从动态表现看,物权设定中房地不可分;物权变更中房地不可分。[4]有学者甚至认为:土地使用权和地上建筑物、其他附着物应视为一体,即应把地上建筑物、其他附着物在本质上视为土地使用权的构成部分。房地相分离观点支持房地相分离观点的学者认为:虽然房产与地产在物理形态上紧密联系,但是在法律形态和价值上又具有独立性和可分性。我国土地使用权制度是基于充分利用土地资源的需要而建立的,将土地使用权与建筑物所有权一体化关系予以绝对化,有时会妨碍土地资源的充分利用。[5]“房地一体”的立法模式过分考虑了房地产作为实物形态的不可分性,没有充分考虑二者在价值形态和法律形态上的可分性以及现实经济生活的需要,[6]不利于对各种权利人进行充分保护,不利于界定各种权利和利益,不能充分发挥房地产的价值。
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