。(2)易失去部分市场。(3)自营推销人员的素质往往较差,推销经验不足。3、房地产间接销售渠道的主要优点,房地产间接销售渠道的优点表现在以下几个主要方面:(1)可弥补房地产开发商经营能力的不足,使其能集中精力搞好生产。(2)既可使产品具有最大的市场覆盖面,同时还可降低开发商的销售成本。(3)可避免社会资源的浪费,促进房地产商品的快速流通。(4)可提供全过程的营销服务。(5)降低和减少房地产市场的风险。4、房地产间接销售渠道的缺点,房地产间接销售渠道的缺点主要表现在以下几个主要方面:(1)难以整合形成核心竞争优势,营销策略容易被竞争对手模仿。(2)消费者认可开发商品牌,而对代理商的品牌认识相对薄弱。(3)大部分代理公司注重营销的短期利益,而对长期利益重视程度不够。(4)我国房地产中介市场运作尚不成熟,存在很多不规范的操作行为,容易导致开发商信誉受损。Р18、简述房地产市场细分的标准和要求。(案例)Р有效的细分应遵循以下几点基本原则:(1).可衡量性:它是指被大致测定的各个市场的现实(或潜在)购买力和市场规模大小。(2).可进入性:它是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模,公司才应考虑进人这个分市场。(3)可盈利性:它是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位,并且具有相当的发展潜力。(4)可行性:他是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场,制订和实施相应有效的市场营销计划。Р21、简述房地产新产品开发的程序。Р一般而言,房地产新产品的开发也就是一个房地产项目从构思到正式进入市场的过程。这个过程包括八大步骤。Р(一)新产品构思(二)构思的筛选(三)产品概念的形成与验证(四)制定营销策略(五)商业分析(六)项目开发(七)市场试销(八)正式投放市场
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