计开发完成后农用地正常交易价格的基础上, 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估农用地价格的方法。基本公式: P=A―B―C( 4-1 3) 式中: P :待估农用地的价格; A :总开发价值或开发完成后的农用地的总价格 B :整个开发项目的开发成本; C :开发者合理利润。 4.4 .1 剩余法的评估步骤 1)调查待估农用地的基本情况; 2) 确定待估农用地的最有效利用方式; 3)估计开发周期和投资进度安排; 4)估算开发完成后的农用地总价格; 5)估算开发成本和开发者合理利润; 6)确定待估农用地价格。 4.4 .2 估算开发完成后的农用地价格, 必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。 4.4 .3 开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。 4.4.4 开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和, 主要包括开发建设投资成本、有关专业费用、投资利息和税收等。 4.4.5 开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。 4.4.6 确定待估宗地的价格利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。 4.4.7 剩余法的适用范围剩余法适合新开发农用地的价格评估。 4.5 评分估价法评分估价法是指按照一定的原则, 建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准, 依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分, 按其得分值的大小, 乘以客观的农用地单位分值价格,从而得到农用地价格的一种估价方法。 4.5.1 评分估价法的评估步骤 1)建立农用地价格影响因素体系表; 2)制定农用地价格影响因素评分标准;
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