期修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限,以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为:V t=V OXK 式中:V t—年期修正后宗地价格; Vo—年期修正前比较实例价格; K—年期修正系数。 K= [1- 1/( 1+r) m]/[l-1- /(1+r) n] 式中:r—土地还原利率;m—待估宗地的使用年期; n—比较实例的使用年期。· 除进行上述几项修正外, 还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正,如容积率修正等。 5.2.11 比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后, 可选用下列方法之一计算综合结果,作为比准价格: (1) 简单算术平均法。(2) 加权算术平均法。(3) 中位数法。(4) 众数法。 5.2.12 适用范围市场比较法主要用于地产市场发达, 有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外,还可用于其他估价方法中有关参数的求取。 5.3 成本逼近法 5.3.1 基本公式成本逼近法的基本公式如下: V=E a+E d+T+R 1+R 2+R 3=V E+R 3 式中:V—土地价格;E a—土地取得费;E d—土地开发费;T—税费;R 1—利息;R 2—利润;R 3—土地增值;V E—土地成本价格;R 3—土地增值。 5.3.2 程序(1) 判断待估土地是否适用成本逼近法; (2) 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料; (3) 通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润; (4) 确定土地开发后较开发前的价值增加额; (5) 按地价公式求取待估土地的土地价格; (6) 对地价进行修正,确定待估土地的最终价格。 5.3.3 确定土地取得费土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费
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