%2)首年租金占比不超过60%(含),且第二年YOC(不含租金资本化)不低于10%特殊前提如下:1)租期超过15年;2)租期内租金成本涨幅每两年低于5%;3)位置或物业条件特别好,可以作为一个城市区域的地标项目,平均单房租金超过6000元每月;4)改造成本特别低,可以使得YOC高于25%;本表格中,黄色部分为需要填写部分,灰色部分为公式,不需要填写,不可修改;公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出,套内面积需根据实际调查排房情况填写商业可出租面积(与产证建筑面积不同)需根据实际调查排房情况填写工程期包括项目的设计期和工程建设期首年租金按照合同约定的租金填写(按12个月计算,不扣除免租期的租金)按照实际情况填写,如果租期内一直不增长,则递增方式填“1”(必须填),增长率空置即可。租金(不含押金)支付方式按照月份填写,如租金是季付,则填写“3”,如果是半年付,则填写“6”,以此类推首年实际支付租金按照合同约定的租金填写按照实际情况填写,如果租期内一直不增长,则递增方式填“1”(必须填),增长率空置即可。此处汇总的为第二年(稳定期)的运营情况,收入为租金收入单房租金收入不含其他收入其他收入按照比例进行估计单房运营成本含人工等所有运营成本,目前各城市各项目均假设250元/间,可根据项目的实际情况填写。每年设固定增长率3%商业运营成本按照收入比例进行估计装修投入不含其他资本化费用总投入均含中介费和转让费公寓部分以单房为核算单位如果装修期超过免租期,则会出现资本化租金,增加单房投资成本租期超过10年的,每第八年每房追加翻新投入RMB30,000/间商业部分以平米为核算单位公寓和商业分别不考虑所得税,合计金额扣除所得税影响仅考虑首期投资(含押金)的回收期,公寓和商业分别不考虑所得税,合计回收期计算时扣除所得税影响公寓和商业分别的IRR不考虑所得税,合计IRR计算时扣除所得税影响
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